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拒交物业费：法院裁判规则
物业管理收费的原则和标准
物业管理中的法律关系分析
1.业主与业主委员会之间的关系
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会通过行使作为业主组织成员的权利来行使对建筑物共有部分的共有财产权利，并通过履行作为业主组织成员的义务来履行对小区共有部分的共有财产义务，即业主委员会代表业主行使权力、履行义务，两者之间存在代表关系。其设立目的在于解决各区分所有权人的纷争并协调其共同利益，处理公共事务。由此可知，业主与业主委员会的关系是物业管理法律关系的核心。
在现实生活中，物业管理一般涉及业主委员会与物业服务企业之间的法律关系，即业主委员会代表业主的利益选择物业企业并与之签订合同。因此，业主委员会与物业企业之间最主要的法律关系是合同关系。物管公司有根据物业管理服务合同的规定提供管理服务的义务，同时享有从业主委员会获得报酬的权利。业主委员会享有获得合同约定的物业管理服务的权利，同时负有按约定向物管公司支付物业管理服务费的义务。但是，在物业服务过程中，我们常见的是物业企业直接向业主要求支付报酬，即物业企业代替业主委员会向业主要求支付物业费，由此可知，物业企业与业主委员会之间还存在代理与被代理的关系。
基于物业服务合同，物业管理费的缴纳是发生于物业服务公司与业主之间，因此物业管理法律关系似乎只是简单的业主与物业服务公司之间的关系。但事实并非如此，如果把物业管理法律关系视为业主与物业服务企业之间的关系，那么单个业主便可因物业服务企业的服务有瑕疵而要求拒缴物业费。此时，因为其他的业主仍然在缴费，物业服务企业不能因为单个业主的不缴费而停止对整个小区的管理，不缴费业主仍然会通过“搭便车”的方式享受到物业服务企业的服务，这对于其他缴费业主而言是不公平的，这只会导致越来越多的业主想要“搭便车”而不缴费，最终导致物业服务企业经费不足，无法提供正常的服务，使居住环境恶化。因此，业主与物业服务企业之间不存在直接的法律关系。
第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”
实务要点一：业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持。
案件：黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷案
案号：（2020）豫民申7878号
来源：中国裁判文书网
河南省高级人民法院认为：
本案不符合再审申请条件，关于黄某提出的先履行抗辩权的问题，基于黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称“润达洛阳分公司”）之间有效的物业服务合同，润达洛阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，尽管其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不符合先履行抗辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求润达洛阳分公司整改直至终止合同并提议召开业主大会选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求润达洛阳分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒付物业费的主张不能成立。
案件：王某峰与北京万通鼎安国际物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
案号：（2022）京民申2420号
来源：中国裁判文书网
北京市高级人民法院认为：
结合本案查证事实，王某峰家中被盗一事是由案外人实施，在万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通鼎安物业公司”）配备安保的前提下，王某峰并未提交证据证明其家中被盗与万通鼎安物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系。因此，王某峰要求万通鼎安物业公司承担其相应损失，并以万通鼎安物业公司存在违约为由主张同时履行抗辩权而拒交物业费的主张，缺乏法律和事实依据，不予支持，二审法院处理得当。
案件：秦某鸣、陈某燕与上海龙邸物业管理有限公司物业合同纠纷案
案号：（2022）沪02民终6349号
来源：中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院认为：
秦某鸣、陈某燕以上海龙邸物业管理有限公司（以下简称“龙邸公司”）承诺以三级物业服务标准提供服务，实际服务未达标为由上诉主张调整物业费金额，但是，秦某鸣、陈某燕对其主张未提供证据予以证明，合同中载明龙邸公司的资质等级为三级，但资质等级并不等同于服务标准，服务标准仍需由签约当事人在合同中予以明确。秦某鸣、陈某燕因物业公司提供的人员配置、小区清洁时间等服务标准未达三级资质为由拒付物业费的主张，不予支持。
案件：王某有与辽阳市光大物业管理有限公司及王某物业服务合同纠纷案
案号：（2021）辽民申5769号
来源：中国裁判文书网
辽宁省高级人民法院认为：
经审查，涉案小区的前期物业管理服务合同到期后，因小区未产生业主委员，不具备更换物业公司的必要条件，在其未选出新的物业公司之前，辽阳市光大物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务，且王某有作为小区业主实际享受了物业服务。此外，前期物业服务合同于2016年到期，王某有于2017年3月交的物业费，即对合同延续已经默认。因此，王某有应当支付物业服务费。综上，王某有的再审申请不符合法定情形，驳回王某有的再审申请。
案件：隋某军与玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司物业服务合同纠纷案
案号：（2021）桂05民终1579号
来源：中国裁判文书网
广西壮族自治区北海市中级人民法院认为：
本案的争点是隋某军应否向玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（以下简称“和黄物业”）交纳物业服务费。经审查，上诉人隋某军与被上诉人和黄物业签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。然而，根据隋某军的举证，和黄物业在履行物业服务合同期间，小区有较多的电动车失窃；小区内路面有破损、凹陷且不设置路灯，楼道大部分照明设备有坏烂无人修理；消防器材破损；公共区域存在车辆乱停放、乱堆放杂物等乱象，且和黄物业没有证据证明其已经尽到了相应的维护义务，说明和黄物业在履行合同中有较大瑕疵。上诉人隋某军作为案涉小区业主，可以请求适当减少物业服务费并支付与和黄物业提供物业服务的水平相适应的物业服务费。
来源：判例研究
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