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说一说二手房交易中的“阴阳合同”
案情简介
原告（买方张某）和被告（卖方陈某）在银行签订《房地产买卖契约》一份：卖方同意将其坐落于某小区花园房产一处出售给买方，房屋的成交价为人民币180万，买方同意张某以首付款和银行贷款共两种方式一性支付房款，于合同签订后提交房屋首付款36万，贷款144元，双方同意自行交付房款。
合同签订后，张某向银行申请了二手房房屋贷款，并签订了《个人购房借款/担保合同》。
十五天后，双方在不动产交易中心签订制式《房屋买卖合同》一份：房产成交价格为75万。
当天，双方完成过户手续，张某将36万首付款汇至陈某账户，银行依据张某申请将144万贷款发放至陈某账户。
现张某以陈某不当得利为由，要求陈某返还多收取的105万购款并诉至法院。
法院审理
原、被告为交易涉案房屋，签订了二份标的相同但价款不同的合同，本案的争议焦点为两份合同的效力。
法院认为，《房地产买卖契约》中约定房屋总价180万，该合同系原、被告为在银行办理房屋贷款而签订，且原告在银行签订的《个人购房借款/担保合同》中明确载明房屋价款为180万，而银行也按照借款合同发放贷款并将贷款支付至被告账户；
原告也按照《房地产买卖契约》约定的价款实际履行了付款义务，故该《房地产买卖契约》应为合法有效。
对于原、被告在不动产交易中心签订《房屋买卖合同》，是为了交易过户缴纳税费而签订，在实际的履行过程中双方并非按照该买卖合同的价格成交；
且经调查，案涉房屋面积为157平米，系洋房，根据房屋买卖时整体市场单价计算，总款75万远低于正常市场交易价格，对于该合同的真实性法院不予认可，该合同为双方为省过户费而签订，该行为损害了国家利益，故该合同为无效。
故，原告诉求不成立，法院依法驳回。
以案说法
在房屋买卖交易中，非常普遍的“阴阳合同”表面上看似可以避税，实际上潜藏巨大法律风险：
一、从卖方角度看，用于办理权属过户的合同，在法律形式上比双方私下约定的合同更具有对外效力，这就给了不诚信者可乘之机
像本案而言，卖方将房屋产权转让给买方后，买方以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的高房价支付房款或是支付后再要求归还。
现实中，法院因某些原因无法认定合同效力的情况下，倾向采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。
二、从买方的角度讲，虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，由于登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税和个人所得税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，“阴阳合同”看似一时“省钱”，实则变“费钱”。
三、因为房屋管理部门是基于买卖双方签订其指定的制式合同，才办理了过户手续，由于阴阳合同的行为被认定合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致过户行为被撤销。
四、根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50%以上，5倍以下罚款。
另外，根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在１万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“阴阳”合同不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
法律条文
《民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。这是对民事法律行为无效情形的规定。
《民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国税收管理法》纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任；
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国刑法》第二百零一条 纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或都不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
来源：临沂中院
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